После распада СССР и появления рыночной экономики граждане и юридические лица смогли выступить в гражданском обороте как собственники коммерческой недвижимости, наследники, наследодатели, продавцы и покупатели, дарители и одаряемые. На протяжении многих лет рынок коммерческой недвижимости испытывал небывалый рост и развитие. Бизнесмены стремились приобрести недвижимость в собственность и таким образом инвестировать свой заработанный капитал. Ряд экономических кризисов 1998, 2008, 2015 и других лет перевернули взгляды на успешный бизнес аренды нежилых помещений.
Несмотря на череду кризисов, аренда популярна и в настоящее время. Инвесторы активно пользуются возможностями рынка недвижимости, чтобы сохранить в тяжелые времена деньги, а в период роста экономики получить долгожданную прибыль.
Существуют виды бизнеса, основной деятельностью которых является сдача в аренду собственного фонда нежилых помещений. Такой бизнес до поры считался стабильным, успешным и предсказуемым. Последнее десятилетие внесло новые тонкости в правовые и финансовые отношения между арендодателем и арендатором. Времена сильно изменились, на дворе 2020 год, вся торговля живет в интернете, офисы большинству предпринимателей стали не нужны, любой товар можно недорого приобрести онлайн в Китае и других странах, персонал прикован к смартфонам, интернету, компьютеру. Коммерческая недвижимость попала в частичную полосу экономической стагнации.
Сейчас нежилых помещений и арендодателей настолько много, что предложение в этой области в разы превышает спрос, поэтому экономически целесообразным является вопрос о поиске финансово устойчивого, благополучного клиента – арендатора. За благополучным арендатором разворачивается «коммерческая охота».
Многие арендодатели задаются вопросом: почему успешные и стабильные арендаторы прекращают договор аренды и уходят к другим арендодателям или покупают собственные нежилые помещения?
Актуальна «проблема удержания арендатора» на долговременной основе. У многих это не получается.
Арендаторы уходят, а причин их ухода арендодатель не понимает и видит только тот факт, что арендатор должен платить аренду и кажется причиной выступает нехватка денег. Хотя в отдельных случаях это не так. Незнание специфики бизнеса конкретного арендатора приводит к тому, что форма договора аренды нежилого коммерческого помещения не подходит для конкретных сторон, их формы бизнеса и сложившейся экономической ситуации.
Таким образом, одна из причин потери арендатора как клиента – это положения договора аренды нежилой коммерческой недвижимости.
Договор аренды нежилой коммерческой недвижимости – это письменный документ, который, во-первых, подтверждает факт арендных отношений арендатора и арендодателя. Во-вторых, содержит баланс интересов сторон. В-третьих, должен быть на практике легко исполним и приносить прибыль, а не убытки и судебные тяжбы.
Отмеченные нюансы, на первый взгляд, просты и очевидны каждому, но в юридической договорной практике они сопровождаются огромным объемом юридической работы, которая должна учитывать следующие аспекты:
Стиль и методика написания текста договора.
Краеугольным камнем договора аренды коммерческой недвижимости является стиль и методика написания этого документа. В юридической практике используют различного рода формы и образцы, источники из интернета, советы друзей, помощь коллег и многое другое. Именно текст договора должен быть максимально адаптирован под конкретные стороны и особенности их бизнеса. В противном случае договор может быть хорош для всех, но только не для арендатора и арендодателя. И если какая – то форма договора идеальна в одном регионе и в конкретном торговом центре, то та же форма при всех своих плюсах может давать юридические и финансовые сбои (убытки) между другими лицами и в отношении иной региональной коммерческой недвижимости.
Обеспечительные платежи и штрафы.
В настоящее время наличие в договоре обеспечительного платежа и взаимосвязанных штрафов – это модная тенденция. Такое условие есть в большинстве договоров, оно имеет свои плюсы и минусы. Плюсы: защита финансовых интересов арендодателя, возможность дополнительного заработка. Минусы: устойчивая потеря финансово перспективных арендаторов, репутационные риски для арендодателя и как следствие – пустые торговые площади.
Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке.
Механизм расторжения договора аренды нежилой коммерческий недвижимости должен быть сбалансированным и учитывать интересы обеих сторон. В юридической практике могут встречаться договоры, когда арендатор поставлен в такие условия, когда односторонний порядок расторжения договора аренды необходимо планировать и четко соблюдать по срокам. В свою очередь, это не позволяет арендатору оперативно сменить место бизнеса или торговли, а арендодатель не может также быстро найти нового аренда-тора. Несмотря на всю выгодность для арендодателя растянутости во времени этого процесса, кроме убытков и лишних затрат это более ничего не приносит. Как правило, арендатор прекращает аренду по разным причинам, одной из которых может являться конъюнктура рынка, поэтому положительный финансовый результат для арендодателя может быть потерян. Обычно арендодатели эти нюансы не выясняют.
Сложный механизм начисления арендной платы и иных платежей.
Особенностью отмеченных договоров аренды выступает сложный механизм начисления арендной платы и иных платежей, который бывает понятен в тонкостях арендодателю. Арендатору в названных ситуациях следует внимательно читать и исправлять подобные формулировки, так как они могут за словесной красотой и фигурой математических формул нести значительные убытки.
Обеспечительный взнос, удержание собственности (товара).
Обеспечительный взнос имеет устойчивую склонность из смысла договора не воз-вращаться обратно к арендатору в момент расторжения договора. Арендодатель любыми путями и формулировками пытается оставить его у себя. На это много причин. Существует масса юридических и финансовых аргументов, как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя. Удержание собственности (товара) арендатора на арендованной площади – способ обеспечения исполнения обязательств, который имеет существенное значение для динамики бизнеса арендатора.
Таким образом, адвокат может оказать квалифицированную юридическую помощь арендаторам и арендодателям по составлению, правке и иным юридически значимым действиям, основу которых составляет аренда коммерческой недвижимости.
